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ALGUMAS REFLEXÕES SOBRE A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
DE PRÉDIOS URBANOS FACE AO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) 
LEI N.º 06/06 DE 27/02.


 

1. - Âmbito de Aplicação do NRAU:
  Contratos habitacionais celebrados, quer na vigência do Dec. Lei n.º 321-B/90 de 15/10 (RAU), quer anteriores:  Conforme dispõe o artº 59º da Lei n.º 06/06 de 27/02, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como ás relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
Assim, nos termos dos artigos 26º n.º 1; 27º e 28º do NRAU, os contratos habitacionais celebrados, quer na vigência do RAU, quer anteriores, passam a estar submetidos ao regime instituído pelo NRAU, com as excepções previstas nos nºs 2 a 5 do art.º 26º.
Note-se que a Vacatio Legis conferida pelo art.º 65º n.º 2 da Lei em apreço foi de 120 dias após a sua publicação, pelo que o NRAU vigora desde 27/06/06.
Significa isto que as acções que visem obter a resolução do contrato de arrendamento, (independentemente da data de constituição da relação locatícia), se instauradas após 27/06/06, devem reger-se pelo NRAU.  As únicas limitações à aplicabilidade da Nova Lei, são as previstas no referido art.º 26º, bem como no n.º 3 do art.º 59º, ao indicar que as normas supletivas contidas no NRAU, só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.   
 

2. - Arrendamento de prédios urbanos  A parte relativa ao arrendamento de prédios urbanos inicia-se na secção VII capítulo IV do Cód. Civil, compreendendo os artºs 1064º a 1113º (sendo os artºs 1108º a 1113º - subsecção VIII - normas especiais do arrendamento para fins não habitacionais).
Diz o art.º 1079º do Cód. Civ. que o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Esta disposição corresponde no essencial ao que se encontrava previsto no art.º 50º do Dec. Lei n.º 321-B/90 de 15/10 (RAU), substituindo a frase "pode cessar por acordo entre as partes" pela "cessa por acordo das partes".
O art.º 1079º inicia a subsecção IV (divisão I), salientando-se o art.º 1080º, ao indicar que todas as normas inseridas nesta subsecção tem natureza imperativa , salvo disposição legal em contrário.
Podemos assim concluir que as disposições dos artºs 1079º a 1090º, deverão ser imperativamente aplicadas, só o não sendo quando a lei disponha expressamente em contrário.
 

2.1. - Resolução:
Pela importância na análise que seguidamente iremos efectuar, considerem-se os artºs 1083º e 1084º do Código Civil:

  Em primeiro lugar, ocorre uma evidente alteração legislativa em razão do que dispunha o art.º 63º do RAU, quando apenas consentia ao arrendatário a resolução do contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
Agora, a liberdade resolutiva é alargada também ao senhorio (n.º 1 do art.º 1083º), mas mitigada pela imperatividade do n.º 2 e 3 da mesma norma, bem como pelo disposto no art.º 1084º n.º 1 e 2.

  Observemos, que o n.º 2 do art.º 1083º enuncia um princípio geral, prévio à causa resolutiva: "o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento". Portanto, não basta o simples incumprimento, mas também a conclusão de não ser exigível a manutenção da relação locatícia, em razão da gravidade ou consequências produzidas na parte interessada na resolução. Esta valoração deve ser atingida segundo as circunstâncias de cada caso e por isso mesmo, susceptíveis de discussão em juízo, sempre que o interesse resolutivo seja do senhorio (art.º 1084º n.º 2).
Portanto, em todas as situações tipificadas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do art.º 1083º, quando não exista acordo na cessação do contrato (art.º 1082º n.º 1), pretendendo o senhorio fazer cessar o arrendamento, é imperioso que o faça conforme dispõe o n.º 2 do art.º 1084º "nos termos da lei do processo", ou seja, através da indispensável acção de despejo, conforme prevê o art.º 14º n.º 1 do NRAU.
Note-se que o mesmo não sucede quando seja o arrendatário a querer fazer cessar o arrendamento, já que o pode resolver nos termos do n.º 1 do art.º 1084º, por comunicação ao senhorio, onde "fundamentalmente invoque a obrigação incumprida", "designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado" (art.º 1083º n.º 4).
Por outro lado, nos arrendamentos de duração indeterminada, o arrendatário pode denunciar o contrato "independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo a denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano" (art.º 1100º n.º 1).
Nos contratos de duração indeterminada, a denúncia pelo senhorio encontra-se também dependente da respectiva acção de despejo, nas situações das alíneas a) e b) do art.º 1101º, com a particularidade da instauração ocorrer "com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação" (art.º 1103º n.º 1).
Pode também o senhorio denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada, sem que ocorra qualquer causa justificativa, alínea c) do art.º 1101º, caso o faça "mediante comunicação  ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende a cessação", mas com a curiosa exigência de ter de confirmar a denúncia, sob pena de ineficácia, "por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação" - (conforme o art.º 1104º).

  Voltando à analise do art.º 1083º, coloca-se a questão de saber se as causas resolutivas tipificadas no n.º 2, são taxativas, ou meramente exemplificativas.
Se atendermos à literalidade da norma, parecerá que, ao colocar a expressão "designadamente", o legislador terá pretendido considerar a existência de outras causas, para além das expressamente tipificadas, que assim também operariam, se ocorresse a condição prévia enunciada no mesmo preceito (pela sua gravidade ou consequências). Todavia, tendo em conta o disposto no art.º 1084º n.º 2, ao considerar "a resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei do processo", incute clara limitação ás causas resolutivas enunciadas e não a quaisquer outras. Aliás, se assim não fosse, a norma indicadora das situações que permitem a resolução pelo senhorio, ficaria "aberta", criando incertezas na aplicabilidade do direito e ainda maior instabilidade nas relações locativas, para além das que certamente ocorrerão no saber-se "da gravidade ou consequências que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento..."
   Diz o n.º 3 do art.º 1083:
"É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nºs. 3 e 4 do artigo seguinte"
Aqui, o legislador pretendeu claramente presumir que a mora de três meses no pagamento da renda, preenche a condição enunciada no n.º 2, tornando inexigível a manutenção da relação locatícia.
Se assim é uma conclusão se impõe: - Em regra, a situação de mora inferior a três meses, não é suficiente para que o senhorio exija a resolução do contrato. Trata-se porém de uma presunção relativa "juris tantum", admitindo, naturalmente prova em contrário. Isto é, se ocorrer a mora de três meses, é quanto basta para que o direito do senhorio se afirme, cabendo ao arrendatário demonstrar o contrário (através da oposição à execução). Caso não ocorra ainda esse período de mora, nem por isso será vedado ao senhorio promover a resolução do contrato, desde que invoque e justifique (provando em eventual oposição à execução pelo inquilino), a existência, nessa precisa situação, da gravidade e consequências exigidas pelo n.º 2 do art.º 1083º  .
 

2.2. - Resolução e Acção de Despejo
Balizadas as contingências em que opera a resolução do contrato por falta de pagamento de renda, vamos agora ver de que modo(s) o senhorio pode exercer esse direito.
Impõe (norma imperativa - v.g. art.º 1080º-) o n.º 1 do art.º 1084º, na parte que ora nos interessa considerar que, "A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior...opera por comunicação à contraparte onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida"
Não suscita pois qualquer dúvida que nesta situação, é este o procedimento a seguir. Mas, não terá o senhorio outra opção? - Não lhe será lícito instaurar acção de despejo contra o inquilino, quando ocorra uma situação justificativa de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas?
A posição que defendemos relativamente a esta situação é a de o senhorio apenas poder resolver o contrato pela via do art.º 1084º n.º 1.  Vejamos:
Em primeiro lugar, temos a imperatividade da aplicação da norma, que a nosso ver, não poderá ser subvertida pela alternatividade da acção de despejo. É óbvio que se assim não fosse, sempre o senhorio poderia afastar (por vontade unilateral), esse comando legislativo.
Em segundo lugar, é manifesta a impossibilidade de o senhorio instaurar acção de despejo após a comunicação nos termos do art.º 1084º n.º 1 (eventualmente, esperando que com essa  opção poderia obter a entrega do prédio a curto prazo). Não o pode fazer pela simples razão de a resolução operar com aquela comunicação, cessando assim a relação jurídica do arrendamento. Ora, sendo a acção de despejo destinada a obter esse mesmo efeito (art.º 14º n.º 1 do NRAU), a conclusão é óbvia...  Em terceiro lugar, a definição de acção de despejo plasmada naquela norma parece-nos clara, quanto ao âmbito da sua aplicação: "A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação..." Como se viu, a lei impõe o recurso à via judicial tão só nas situações do art.º 1083 n.º 2 do Código Civil.  Aliás, face á legislação vigente, não teria qualquer utilidade instaurar acção de despejo por falta de pagamento de rendas, já que sendo revogado o RAU, aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90 de 15/10, deixou de existir a possibilidade de o senhorio requerer mandado para a execução do despejo, conforme sucedia no âmbito daquele diploma.  Na verdade, nas situações em que a lei impõe o recurso à acção de despejo, tipificadas no art.º 1083 n.º 2 do Código Civil, bem como na especialíssima hipótese do art.º 21º n.º 2 do NRAU, o senhorio, através da decisão favorável na acção, fica munido de um título executivo judicial (sentença), devendo instaurar a respectiva execução nos termos da lei do processo, designadamente art.º 928º n.º 2 do C.P.C.
Igual procedimento terá de prosseguir no caso da comunicação resolutiva (art.º 1084º n.º 1), já que igualmente se mune de título executivo, conforme o prevê o art.º 15º n.º 1 al. e) do NRAU.
 

3. - Objecções contra a posição que defendemos: 

3.1. - Liberdade de Acção:
A parte final do art.º 14º n.º 1 do NRAU, ao determinar que "...a acção de despejo...segue a forma de processo comum declarativo", induz liberdade na demanda por motivo atendível e juridicamente tutelado, suportando o Autor, quando muito, as custas da acção, segundo o princípio consignado no art.º 449º do C.P.C.
Este entendimento, é para nós inaceitável.  Desde logo porque esta opção confronta a imperatividade do art.º 1080º
Depois, (já o dissemos), não parece possível que o senhorio use a acção de despejo quando já esteja munido de título com manifesta força executiva (hipótese do art.º 449º n.º 1 al. c) do C.P.C.), porque se assim for, a resolução do arrendamento já operou (art.º 1084º n.º 1 do Cód. Civil), inexistindo causa de pedir para a acção.
Mas, mesmo que assim não fosse, entendemos que o art.º 449º n.º 2 al. c) do C.P.C. é uma norma que considera "em abstracto" as situações aí referidas e não assenta na ante-regulamentação normativa que impõe critérios de procedimento processual.
 

3.2. - Indicação Normativa:
O art.º 1048º n.º 1 do Código Civil ao referir que "o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041º ", indicia a possibilidade de o senhorio usar acção declarativa para resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.
Não deve impressionar o disposto neste preceito.
Em primeiro lugar trata-se de uma norma inserida nas disposições gerais da locação e não no normativo inerente ao arrendamento de prédios urbanos (artºs 1064º e seg.), que contém as suas próprias regras.
Em segundo lugar, pode na verdade ocorrer uma situação (já acima referida) onde o senhorio deve instaurar acção de despejo por falta de pagamento de renda, que é o caso do art.º 21º n.º 1 e 2 do NRAU.
Nesta contingência (depósito das rendas pelo inquilino), o senhorio pode ter as seguintes atitudes:  a) - Ou impugna o depósito, nos termos do art.º 21º n.º 1, no prazo de 20 dias contados da notificação prevista no art.º 19º n.º 1, seguindo-se, após, o disposto na lei do processo sobre a impugnação da consignação em depósito;
b) - Ou pretende (para além de impugnar), resolver o contrato por falta de pagamento de renda. Então (como nos parece óbvio e justificável pelo facto de se ter criado um litígio em razão do diverso entendimento das somas depositadas), em vez de à impugnação suceder a tramitação processual relativa à consignação em depósito, deve seguir-se imediatamente a inerente acção de despejo, instaurada no mesmo prazo de 20 dias, aí se deduzindo a impugnação.
c) - Pode é acontecer que já exista acção de despejo instaurada (por alguma das causas referidas no art.º 1083º n.º 2  do Código Civil). Caso tal suceda, o inquilino terá de observar o art.º 14º n.º 3 que diz "na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais". Nesta situação, conforme também prevê o art.º 21º n.º 2 deve o senhorio impugnar o depósito no âmbito da acção, segundo os procedimentos referidos no preceito.
 

3.3. - Concorrência de falta de pagamento de rendas com outra causa resolutiva, tipificada no art.º 1083º n.º 2 do Código Civil.  Pode na verdade acontecer este facto (e são muitos os casos em que ocorre), mas nem por isso o interesse do senhorio fica menos desacautelado.
Se existe causa de resolução que justifique instauração da acção de despejo, deve ser este o caminho a seguir (pressupondo que o senhorio neste caso não opta pela comunicação do art.º 1084º n.º 1).
Caso o inquilino não cumpra o determinado no art.º 14º n.º 3 (depósito das rendas na pendência da acção), então a mesma norma indica claramente o procedimento a seguir, conseguindo assim o senhorio no âmbito da acção, um título executivo para despejo do local arrendado, fazendo-o valer na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.
Saliente-se finalmente, que tanto por via da comunicação do senhorio nos termos do art.º 1084º n.º 1, como através do procedimento dos nºs 4 e 5 do art.º 14º do NRAU, e respectivo contrato de arrendamento, permite ao senhorio executar o inquilino para pagamento das somas de renda em dívida (art.º 15º n.º 2 do NRAU). 
 

4. - Opção Legislativa:
Tendo em conta o conteúdo da exposição de motivos elaborada no âmbito da Lei ora em vigor (versão aprovada em Conselho de Ministros, na generalidade em 23/06/05), foi clara intenção do legislador "agilizar" não só o mercado de arrendamento, como também a disciplina normativa dos inerentes contratos.
Compreende-se assim que tenha optado em continuar a garantir protecção imediata ao arrendatário, mas apenas nas situações de resolução em que haja verdadeiro litígio.
Como se sabe através da prática diária nos tribunais, a maioria das acções de despejo são deduzidas por falta de pagamento de renda, facto assumido pelo próprio inquilino, que a maioria das vezes nem sequer contesta. Ou seja, forma-se acção judicial para aparentemente resolver uma relação jurídica controvertida, que de todo não existe.
Mas, mesmo nas situações em que a resolução opere pela comunicação do senhorio, face à mora de pagamento da renda, nem assim o arrendatário fica arredado de discutir a subsistência do arrendamento, podendo fazê-lo em oposição à execução para entrega do prédio, ficando nestes casos suspensa a tramitação da acção executiva, até que se decida do respectivo mérito, conforme indica o art.º 930-B n.º 1 al. a) do C.P.C.  Entendemos pois positiva a opção tomada, que naturalmente, só poderá ter os efeitos legislativamente previstos, caso não seja futuramente adulterada com as ideias e princípios da legislação revogada.

Dezembro de 2006

Fernando da Silva Bastos
Juiz de 1ª instância